収益不動産の管理・承継のための家族信託
当事務所でご相談いただくことが３番目に多い「収益不動産管理のための家族信託」
お父さん・お母さんが所有・賃貸経営するアパート。親が認知症になると、どんな困り事が起きてしまうのでしょうか？
認知症で判断力が不十分になってしまったら、親が行う契約というのは、法律上“無効“になってしまいます。（ちなみに、スーパーでのお買い物なども“契約”ではありますが、日常生活での行為は無効ではありません。）契約が無効となってしまうので、不動産会社、士業、金融機関なども契約手続きを進めてくれません。 代わりにお子さんが契約内容をしっかり理解していても、親が名前を書けるとしても、各種の契約や手続きを進めることができません。
そうすると・・・、
収益不動産や契約相手ごとの、親が認知症になってよくある困り事！
アパート ・ マンション ・ テナントビル・戸建て賃貸
⇒ 売却・購入・修繕・リフォーム・管理会社との契約ができなくなってしまいます。 ※一括借上げ物件は、会社や内容によって困りごとはまちまちです。中でも、売却、大規模修繕、一括借上げ会社との契約更新などが進められず困るケースが多くみられます。
遊休地・貸地
⇒ 売却・建物新築・賃貸借契約ができなくなってしまいます。
駐車場
⇒ 立体からコインパーキングなど業態変換・建物建築・売却・管理会社との契約ができなくなってしまいます。
金融機関との融資関係
⇒ 新規借り入れ・借り換え・金利特約の更新等・不動産の担保設定ができなくなってしまいます。
裁判
⇒ 家賃滞納での請求、退去の請求、残置物の撤去の請求などのための裁判をすることができなくなってしまいます。
つまり・・・、親が認知症になったら、収益不動産の経営が滞ってしまう
修繕・リフォーム・管理会社との契約・金融機関との契約・裁判、これらが上手く進まないことで収益不動産の経営が滞ってしまます。
さらに、「もう売却したい！」と思っても、売却ができずに八方ふさがりの状況に陥いってしまうおそれがあります。
家族信託でできること
親が元気なうちに、親とあなたで家族信託契約を結びます。収益不動産を子どもに信託することができるのです。管理や処分など一切を子どもに任せることができます。
（１） 認知症対策 資産凍結回避
収益不動産を子どもに信託すると、名義は子どもに変更します。そうすることで、管理する権限は、すべて託された子ども・あなたが行うことができるようになります。
「親が認知症になると収益不動産の管理はどうなるの！？」という心配をする必要はもうありません。 毎月の家賃・地代収入は家族信託専用口座へ入金して、あなたが管理をします。税金、諸経費やローンの支払いをしたあとの利益のお金は、引き続き信託財産としてあなたが管理することができます。将来、不動産を売却した時の売却代金も同じです。親の生活費、介護費用、入院費用などに充てることができるので安心です。
あるいは、資産の運用として、別の不動産を購入する・新築・建替えをすることもできます。 （※金融機関からの融資については金融機関や税務専門家への確認が必要となります。）
（２）家族信託した財産の承継先を決められる
家族信託の契約の中で、財産の引き継ぎ先を決めることができます。遺言を書かなくても、家族信託契約だけで、信託した財産の引き継ぎ先を指定できるのです。
親に、「遺言を書いておいて欲しい」とはなかなか言い出しにくいもの。でも、家族信託は、親の老後・認知症対策のための、親をサポートするための仕組みです。あなたから親へも言い出しやすいのがいいところです。
「お父さんお母さんのこれからをサポートするために、希望を聞いておきたい。」
「元気で長生きしてほしい。認知症になったとしても、健やかに過ごしてほしい。」
「財産を凍結させることなく、できるだけのことをしてあげたい。」など、
あなたの気持ちとともに伝えることができます。
収益不動産管理のための家族信託の費用
収益不動産管理のための家族信託の費用例を、信託不動産の評価額を土地5,000万円・建物3,000万円、信託するお金を1,000万円としてご紹介します。
① 家族信託の仕組みを設計するコンサルティング費用 （家族会議サポート・公証役場との連絡・信託専用口座開設金融機関との連絡報酬が含まれます。）
信託財産の価額×1％：9,000万円×1％＝90万円＋消費税9万円
※当センターでは、別途の信託契約書作成費用は必要ありません。契約書作成費用として15万円ほど必要になる事務所が多いですが、当センターでは上記コンサルティング費用に含んで計算しています。できるだけかかる費用を少なくご提供し、多くのご家庭で家族信託・家族会議を利用して頂きたいと願っているからです。
②信託契約公正証書の作成
公証役場手数料（例）：100,000円＋収入印紙200円
※公証役場手数料は、信託する財産の評価額に応じて変動いたします。
③実家の信託による名義変更
司法書士費用１０万円＋消費税１万円＋登録免許税27万円
※登録免許税は、信託する不動産の評価額に応じて変動いたします。
信託不動産の評価額を土地5,000万円・建物3,000万円、信託するお金を1,000万円として計算した「収益不動産管理のための家族信託」費用例の合計は、約1,470,200円となります。
※その他に、登記簿の取得など実費が数千円程度必要となります。
