管理・承継のための「アパート」の家族信託
親が認知症になるとアパート経営が止まる！？
お父さん・お母さんが所有、または賃貸経営しているアパート。
もし親御さんが認知症になってしまったら、どんな困りごとが起きるのでしょうか？
まず、親御さんの判断力が不十分になると親御さんが行っている「契約」が無効になります。
つまり、不動産会社・司法書士・金融機関など、どの機関も契約手続き自体を進められなくなるのです。
たとえお子さんが契約内容を理解していても、たとえ親御さんが署名できたとしても「本人の判断能力」が確認できなければ、契約は成立しません。
つまり経営が止まるだけでなく「もう売却したい」と思っても、親御さんの判断力が確認できなければ売ることもできません。
・資金が動かせない
・物件の管理ができない
・収益が止まる
という“八方ふさがり”の状態に陥ってしまうのです。
よくある困りごと（不動産の種類別）
アパート・マンション・テナントビル・戸建て賃貸
・売却・購入ができない
・修繕・リフォームの契約が結べない
・管理会社との契約更新が止まる
・一括借上げ物件では、契約更新や大規模修繕が進められずトラブルになることも
遊休地・貸地
・売却・新築・賃貸借契約の締結ができなくなる
駐車場
・コインパーキング化や立体化など業態変更の契約ができない
・建物建築や管理会社との契約も進められない
金融機関との契約
・新規借り入れ・借り換え・金利特約の更新などができない
・不動産を担保に入れることも不可能に
裁判関係
・家賃滞納者への請求や退去請求ができない
・残置物撤去などの訴訟も起こせない
親が元気なうちに備える「収益不動産の家族信託」
親御さんが元気なうちに、あなたと親御さんとの間で家族信託契約を結んでおくことができます。
信託契約を結ぶと、不動産の名義はあなたへと移りあなたも管理・修繕・売却などの手続きが行えるようになります。
さらに、毎月の家賃や地代収入は、家族信託専用口座に入金され、あなたがしっかりと管理できます。
税金・諸経費・ローンの支払いを済ませたあとの利益や不動産を売却した際の代金も、信託財産として管理可能です。
信託財産を活用して、
・新しい不動産を購入する
・建物を新築・建て替えする
といった資産運用も可能です。
また、家族信託の契約内で将来の財産の引き継ぎ先（受益者）を決めておくこともできます。
遺言書がなくても信託契約の中で「財産を誰に残すか」を指定できるのです。
もう「親が認知症になったら、アパート経営が止まってしまうのでは…」と心配する必要はありません。
アパートの家族信託の費用
| 家族間調整はほぼ不要 （面談2回＋公証役場同行） |
400,000円 (税込440,000円) |
|---|---|
| 家族間調整が若干必要 （面談3回＋公証役場同行） |
500,000円 (税込550,000円) |
| 家族間調整が必要 もしくは財産全体について信託内容の設計が必要 |
信託財産評価額の0.7～１%相当額 ※評価額が1億円を超える部分は0.5％相当額。3億円を超える部分は0.3％相当額 ※最低報酬額55万円 |
上記の費用の他に以下が発生します
・公証役場の基本手数料（アパート評価額によりますが23,000円～43,000円ほどです）
・登記報酬（信託契約書作成82,500円～。所有権移転及び信託登記110,000円～になります）
・登録免許税（土地：固定資産税評価額の0.3％。建物：固定資産税評価額の0.4％）
・信託口座開設手数料（取扱い金融機関の定めによります）
・債務引受事務手数料（取扱い金融機関の定めによります）
迷われている方は、ぜひ一度ご相談ください
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