不動産の名義変更が必要な理由
相続登記とは、相続財産である土地や建物の名義を変更する手続きです。
そもそも登記とは、誰が不動産の所有者であるかを示す役割があります。
この手続きを怠って亡くなった方の名義のままにしておくと、その土地や建物の所有権を主張することができないという理屈になります。
しかしこの相続登記手続きには義務がなく、明確な手続期限も定まっていないために、名義変更をしないまま放置してしまう方がいらっしゃいます。
果たして、相続登記をせずにそのまま放置しても問題はないのでしょうか？
※2020年以降に相続登記の申請は義務化になり、一定期間を過ぎると罰則を設けられる見通しです（2019年12月）
そもそも登記とは、誰が不動産の所有者であるかを示す役割があります。
この手続きを怠って亡くなった方の名義のままにしておくと、その土地や建物の所有権を主張することができないという理屈になります。
しかしこの相続登記手続きには義務がなく、明確な手続期限も定まっていないために、名義変更をしないまま放置してしまう方がいらっしゃいます。
果たして、相続登記をせずにそのまま放置しても問題はないのでしょうか？
※2020年以降に相続登記の申請は義務化になり、一定期間を過ぎると罰則を設けられる見通しです（2019年12月）
【相続登記をしないデメリット】
・その相続財産（不動産）に関する自分の権利を他人に主張することができなくなる恐れがあります。
たとえ自分がその不動産を全て相続していても、その相続登記がされていなければ、自分の所有権を主張できないということになります。
・相続をした不動産を売却したり、その不動産を担保に融資を受けたりすることができません。
・相続財産の名義変更（遺産分割）を終えてない場合は共有財産となるので、共有者全員の合意がなければその不動産の売却ができません。
・相続人の誰かに返済のできない債務があったり税金の滞納がある場合には、遺産分割協議が済んでいても、その相続人の持分が差し押さえられる可能性があります。
【登記をしない理由】
| 死亡した人が地方に土地を保有していた場合に、遺族の方（相続人）では発見することが出来ずに、名義変更を怠ったケース |
このまま放置しておくと、相続する権利を保有する相続人が時間ともにどんどん増えていき、遺産分割に異を唱える相続人が出てきます。
また、分割方法で合意していたものの新しい相続人も相続分を主張してきたりして、一向に遺産分割が進まないことになってしまいます。
| 相続人が（借金などを理由に）行方不明になってしまい、その相続人が不在のため、相続ができないと思い込み名義変更をしなかったケース |
相続人がなんらかの理由で行方不明になってしまうこともあります。しかし、その相続人不在ではもちろん遺産分割協議は成立しません。
ですから、このような場合に、家庭裁判所に「不在者財産管理人の申立て」を行い、行方不明になってしまった相続人の代わりに、法律の専門家などが不在者財産管理人として、話し合いに参加し、遺産を分割することができます。
| 登記済証（権利証）を紛失したため、登記ができないと思い込んでいるケース |
不動産所有している方は、権利証（不動産登記法改正により権利証が発行されていない場合は、登記識別情報）をもっておられると思います。
紛失してしまった場合、権利証は再発行されることはありませんが、相続登記は権利証が無くてもすることができます。
| 相続登記をすると、“莫大な”相続税が発生すると思い込んでいるケース |
相続に関する手続きをした時に、何でもかんでも相続税が発生すると思っておられる方が非常に多いのですが、相続税が発生する相続案件は全体の４％に満たないのが現状です。
つまり、殆どのお客様には相続税は課税されません。
ですから、安心して相続財産の名義変更をお済ませ下さい。
| なんらかの理由で登記をせずに、そのまま長期間経過してしまった場合、なんらかの罰則を恐れて、名義変更ができなかったケース |
名義変更をしなかったからといって、罰則などが適用された例はございません。ですから、すぐに名義変更することをお勧めいたします。
| そもそも登記が必要なことすら知らない |
新しく土地を取得した場合は、所有権の移転登記が必要になりますし、建物を購入した場合などは、所有権の登記が必要になります。
自分の土地の権利を守るためにも、登記は絶対にしておくべきです。
【登記をしないデメリット】
・その相続財産（不動産）に関する自分の権利を主張することができない（登記していなければ、権利は主張できません。また通常、その不動産を担保に融資も受けられませんし、売却することもできなくなります。）
・時が経つとともに、関係性の希薄な相続人が増え、まとまる話もまとまらなくなる。
・相続財産の名義変更（遺産分割）を終えてない場合は、共有財産となるので、その不動産の売却もできません。
相続登記のトラブル事例
健二さんは相続に関するHPに「相続登記には期間の制限はなく、必要になった時に登記しても問題ない」と記載されていたことを覚えていた為、知り合いの司法書士の強い勧めを断って、自分の父である健吾さんの死亡後、健吾さんの所有である土地の登記をすることなく、放置していました。
相続に伴う登記のことなどすっかり忘れて、１４年が経過した後、その土地の購入希望者が現れました。その話を喜んだ健二さんは売却を決めましたが、そのためには相続登記をして土地を健二さん名義にしなければなりませんでした。
そこで、司法書士に相続登記の依頼をしました。
相続登記を放置している間に、健二さんの兄弟である健一さん、健三さんが亡くなっており、相続人の範囲が広がっていました（健吾さんが亡くなった直後の話し合いでは、その土地は次男である健二さんが相続することで兄弟間で話がまとまっていました）。
そして、その土地に関する事前約束など全く知らない、健二さんとは、縁遠い人間同士で遺産分割協議（遺産を分ける話し合い）を行いましたが、結局まとまらず、売却代金を全員でわけることになり、健二さんの手元にはわずかな額しか入りませんでした。
すぐに相続登記をしなかったために、ピンクの網掛けをしている親族同士で遺産分割をしなければならなくなります。
